La loi Pinel qui permet de réduire son impôt dans la mise en location d’un immeuble collectif neuf expirera le 31 décembre 2021. Si vous souhaitez donc défiscaliser – jusqu’à 21% - vous ne disposez plus que d’un an pour acheter un terrain et optimiser votre investissement locatif. Il vaut mieux investir en début d’année certes, afin de profiter des meilleurs rendements qui proviennent de la réduction fiscale qui sera fonction de la durée de l’engagement prise par le loueur. Celle-ci est de 12% si cet engagement est de 6 ans, de 18% s’il est de 9 ans et de 21% s’il est de 12 ans.
Achat d’un terrain permettant la construction d’un logement collectif
Comme la loi Pinel n’est plus destinée aux maisons individuelles à partir de 2020, le futur investisseur va devoir réserver un budget relativement important aussi bien dans l’achat du terrain que dans celui de l’immobilier proprement dit, qui devra obligatoirement être un immeuble d’habitation collective comme mentionné plus haut.
Le recours au promoteur immobilier : attention à la surévaluation du prix
Le projet de construction – y compris l’achat du terrain – pourra alors être pris en main par un promoteur immobilier qui propose d’ailleurs des programmes Pinel avec livraison du bien clé en main. Attention à bien comparer le cours de l’immobilier Pinel sur l’ensemble du marché dans ce cas, afin de ne pas acheter trop cher le programme du promoteur. Vous achetez non seulement le terrain et l’immobilier, mais aussi le dispositif mis en place. Toujours est-il que l’ensemble ne doit pas faire l’objet d’une surévaluation et qu’il est possible de négocier le coût final du projet.
Acheter un immeuble ancien est aussi intéressant à condition de savoir profiter de l’effet déficit foncier généré par les travaux et les autres charges. Ce sera la loi Pinel ancien, aussi appelée Pinel de déficit foncier dans ce cas qui est applicable. Attention aux frais de notaire pour l’achat dans l’ancien ; ils sont plus élevés par rapport au neuf.
Le choix de l’emplacement et de la surface du terrain
Si vous décidez vous-même d’acheter le terrain et d’y faire construire, notez bien que vous devez avant tout le choisir dans une des communes des zones éligibles pour 2020, qui sont les zones A, A Bis et B1. Remarque : un reclassement des villes a été opéré par le Ministère de la cohésion des territoires et ce, en fonction de l’évolution du nombre de la population ainsi que de l’urbanisation qui s’est développée au cours des dernières années. Par exemple, certaines communes de la Bretagne jusqu’alors classées en zone B2 vont être redirigées vers la zone B1 et par conséquent, devenir éligibles.
En ce qui concerne la surface, c’est celle de l’immobilier proprement dit qui sera considéré par l’administration fiscale dans le calcul de la réduction d’impôt. Peu importe donc si vous décidez d’aménager un jardin ou un espace de parking – qui constituent un plus – puisque ce sera la surface habitable qui sera prise en compte. Celle-ci sera exprimée en mètre carré au moment du calcul. Attention à ne pas dépasser le seuil des 300 000 euros d’investissement. De même, le loyer que vous allez appliquer ne doit pas excéder les plafonds autorisés par la loi, c’est-à-dire ceux des ressources du locataire et ceux qui se rapportent au zonage et à la composition du ménage. Un changement en ce qui concerne le plafond de loyer pour la zone A est à noter : s’il était de 12.75 euros par m² en 2019, il passe à 12.95 euros par m² en 2020.
Davantage de conseils des spécialistes en ce qui concerne l’investissement en Pinel : plus qu'un an pour acheter un terrain.
