Investir dans l’immobilier locatif, c’est avant tout rechercher le meilleur rendement possible pour son placement. La pierre est certes reconnue pour sa rentabilité attractive, qui peut atteindre jusqu’à 5% si l’immobilier a été choisi en tenant compte de certaines recommandations. À l’inverse, d’autres investisseurs ne réalisent qu’un rendement assez faible, à hauteur de 2% environ.
Afin de booster cette rentabilité, il est impératif de réaliser un montage défiscalisant réduisant l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Voici nos conseils pour obtenir une carotte fiscale intéressante dans l’exploitation de l’immobilier locatif.
Je choisis le dispositif Pinel ou Censi-Bouvard si j’investis dans le neuf
Si je décide de me lancer dans l’immobilier locatif neuf, j’opte pour ces deux dispositifs fiscaux que sont la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard. Attention, la loi Pinel n’est applicable que pour un logement vide, tandis que la loi Censi-Bouvard intervient pour un logement meublé.
La loi Pinel : la réduction minimale de l’impôt sur le revenu est de 12%, qui correspond à une mise en location d’une durée ferme de 6 ans. L’avantage du dispositif Pinel : la possibilité de le renouveler sur 3 ans supplémentaires. Je gagne alors 18% en carotte fiscale pour une durée totale de 9 ans. Je peux encore demander à bénéficier d’une réduction supplémentaire de 1% par an jusqu’à 12 ans, soit au total 21% de réduction.
La loi Censi-Bouvard : elle donne lieu à une réduction de 11% sur une période ferme de 9 ans. Pas de possibilité de renouvellement cependant. Ce dispositif peut être monté en parallèle avec le régime micro BIC de la location meublée.
Déficit foncier, Pinel ancien, loi Denormandie, loi Malraux : les dispositifs dans l’ancien
Si mon choix se porte en revanche sur un bien immobilier ancien, je défiscalise avec les dispositifs suivants :
Le régime du déficit foncier : ce déficit se crée lorsque mes charges sont supérieures à mes recettes. Ces charges sont par exemple les dépenses pour réparation ou rénovation, les impôts et taxes foncières, les assurances. C’est de mon revenu global que ces charges sont déduites.
Le Pinel ancien : avec la loi Pinel ancien, je profite à la fois des avantages fiscaux de la loi Pinel classique ainsi que ceux du régime du déficit foncier. Cependant, je ne peux pas déduire la taxe foncière ni les frais de notaire. Quant au déficit foncier, il sera déduit de mon revenu global également.
Le dispositif Denormandie : la réduction d’impôt est le même qu’avec la loi Pinel, soit 12%, 18% et 21%. Cependant, c’est sur l’impôt brut que la défiscalisation sera réalisée et non sur le revenu global, comme dans le cas du déficit foncier.
La loi Malraux : c’est un dispositif assez spécifique puisqu’il ne concerne que les biens classés patrimoine historique. Ce sont des biens anciens à rénover et qui doivent obligatoirement se trouver en plein centre-ville, dans les ZPPAUP, les anciens secteurs sauvegardés ainsi que les quartiers anciens dégradés. Ce sont des biens plus ou moins rares. En ce qui concerne la réduction d’impôt, elle est de 22% à 30%. Elle est octroyée en fonction de la zone d’appartenance du bien qui doit être louée à titre de logement principal.
La location meublée me fait gagner une importante réduction d’impôt
Dès lors que j’investis dans la location meublée, je deviens un loueur en meublé non professionnel. Ce statut me donne droit au régime micro BIC qui me permet de profiter d’un abattement minimal de 50% et ce, si mes recettes locatives sont inférieures à un certain plafond. Dans le cas échéant, je peux demander à être soumis au régime réel d’imposition qui est le plus avantageux, car permet entre autres la déduction des amortissements, le remboursement de la TVA.
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