Saviez-vous que les EHPAD sont ouverts à l’investissement pour tout public et que celui-ci fait bénéficier de tous les avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont en effet de l’immobilier loué meublé et qui sont destinées aux personnes en perte d'autonomie, âgées de plus de 60 ans.
Vous trouverez ici un guide complet pour investir en EHPAD, ainsi que les avantages issus de la LMNP.
L’EHPAD : un établissement géré et soumis aux dispositions d'un bail commercial
L’EHPAD est construit par un promoteur immobilier, qui en devient le plus souvent le gestionnaire lui-même. Une fois l’EHPAD construit, ce dernier le met en location en sélectionnant les locataires, tandis que l’investisseur signe un bail commercial avec celui-ci. Nous y reviendrons plus bas.
Achat en VEFA ou en seconde main
Ainsi, l’EHPAD est disponible en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), et aussi sur le marché de seconde main.
Les avantages de l’achat en VEFA : un logement neuf conforme aux dernières règlementations et aux normes en vigueur en matière de construction, en plus de la garantie décennale, entre autres. Ainsi, pas de travaux à prévoir pendant au moins 6 ans. Les frais de notaire sont également réduits. Par ailleurs, vous disposez de la possibilité de personnaliser les différentes options de finition, en sachant qu’il s’agit d’une vente sur plan.
Les avantages de l’achat seconde main : l’EHPAD génère des revenus locatifs immédiats, son historique est disponible (en ce qui concerne ses rendements et les revenus locatifs gérés, de même que la tenue de route de son gestionnaire). Toutefois, des travaux sont à prévoir. Les frais de notaire sont aussi assez élevés.
Pourquoi un bail commercial ?
Devenir un loueur en meublé, c’est exercer une activité commerciale. Le contrat qui lie les deux parties (gestionnaire et investisseur) est donc un bail commercial. Celui-ci définit les conditions d'occupation des lieux, notamment la durée du bail, le loyer, les charges et les obligations des parties. La loi impose une durée minimale de 9 ans pour les baux commerciaux, offrant une certaine sécurité à l'investisseur. Le bail peut être renouvelé à l'expiration de la durée initiale.
Les points d’attention en ce qui concerne ce bail sont les suivants :
- la répartition des charges : vérifiez bien la clause stipulant l’obligation du gestionnaire, dont la prise en main des charges relatives aux travaux de réparation et de rénovation. Attention également aux clauses se rapportant aux loyers : montant, fréquence des versements, conditions de révision, etc.
- l’existence d’une convention tripartite valide et dûment signée entre le gestionnaire, l’Agence régionale de santé et le Conseil départemental
- la gestion administrative : elle est endossée par le gestionnaire
En revanche, sachez qu’en tant que loueur LMNP, vous devez déclarer vos impôts relatifs aux loyers que vous avez perçus et qui sont des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le rendement généré par l’investissement EHPAD
Le marché des EHPAD est caractérisé par une demande locative forte et pérenne, due au vieillissement de la population. Le rendement est de 4.8% par an en moyenne, et le taux d'occupation proche de 100%,. De plus, le risque de vacance est quasi inexistant, car les exploitants d'EHPAD s'engagent à prendre en charge la location du bien immobilier sur une durée contractuelle ferme, généralement comprise entre 9 et 12 ans.
Le choix du gestionnaire
Le choix du gestionnaire est déterminant, car c’est de ce dernier dont proviennent directement les loyers. Vérifiez sa réputation et son sérieux, consultez les références. Scrutez son expertise, ses expériences ainsi que sa solidité financière. Sachez d’ailleurs que c’est avant tout la qualité du gestionnaire que les nouveaux acquéreurs demanderont à consulter au moment d’une éventuelle revente.
