Tous types d’investisseurs ont accès aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, grâce à leur faible ticket d’entrée, avec un prix de moins de 200 euros par part. Ainsi, peu importe le budget que chacun injecte dans ce placement, en fonction de leur propre stratégie et de leur situation financière : les SCPI rejoignent facilement le patrimoine de bon nombre d’épargnants. Pourtant, les plus fortunés veulent y placer une grosse somme d’argent. Est-ce une bonne idée et quels sont les pièges à éviter ?
Les avantages d’un gros investissement
Parmi les principaux points forts : la possibilité d’une très large diversification, sur plusieurs domaines. Par exemple, par famille (SCPI de rendement, de valorisation, fiscales), par catégorie (à capital fixe, à capital variable), par localisation géographique (SCPI françaises, européennes, internationales), via une assurance-vie, en pleine propriété ou en démembrement, c’est-à-dire en nue-propriété (pour les personnes physiques) ou en usufruit (pour les personnes morales), par société de gestion, etc. Le but est de tirer profit de tous les avantages issus de chaque option, tout en permettant de lisser efficacement les risques.
De plus, il ne s’agit pas d’investir dans de l’immobilier physique qui ne permet pas toutes ces multiples possibilités en termes de diversification, en sus des lourdeurs des contraintes de gestion. Avec les SCPI en effet, ces dernières sont supportées par un exploitant expérimenté et en connaissance de toutes les subtilités du marché immobilier. Rappelons que ce dernier est une entreprise agréée dont l’activité est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Autre avantage en ce qui concerne l’investissement d’une grosse somme en SCPI : les parts pourront être facilement réparties entre plusieurs héritiers au moment de la transmission, par exemple lors d’une donation entre vifs, voire au moment de la succession. Ce qui n’est pas le cas avec l’immobilier physique, puisque celui-ci est plutôt soumis à l’indivision, et dont la transmission fait appel à de lourdes démarches administratives, ainsi qu’au paiement de droits de donation ou de succession élevés.
Quels sont les pièges à éviter ?
Sauf si le souscripteur est un investisseur averti et en parfaite connaissance des risques dans un placement SCPI, il vaut toujours mieux consulter un spécialiste avant de s’engager, par exemple un conseiller financier ou un conseiller en gestion de patrimoine. C’est ce dernier qui orientera sur la manière la plus efficace de réaliser la diversification grâce à son expertise et à sa connaissance du marché ainsi que des spécificités de chaque SCPI.
La diversification doit également tenir compte de plusieurs paramètres : le propre profil de l’investisseur ainsi que ses objectifs. Exemple : quelles sera la répartition des SCPI si les objectifs sont de percevoir des compléments de revenus immédiats, de défiscaliser et d’épargner pour la retraite ? Attention, en ce qui concerne la durée de détention des parts : l’investisseur doit être prêt à s’engager sur une longue période, approximativement sur 8 ans à 10 ans. Il est donc inutile d’investir une grosse somme d’argent en SCPI si c’est pour les revendre après 5 ans de détention seulement par exemple, puisque l’actif n’aura pas eu le temps de rapporter le meilleur rendement qui se mesure dans la durée. Rappelons en effet que ce rendement peut être érodé la première année de l’investissement, en raison du report de jouissance, c’est-à-dire de la privation en dividendes, qui peut s’étaler de 2 à 5 mois. À cela s’ajoute les frais de souscription qui est fonction du montant de l’investissement. Une simulation s’impose donc, afin de déterminer le rendement net du portefeuille et la durée de détention minimale pour apprécier les véritables performances de la SCPI, ce que le conseiller financier évaluera par rapport à ses recommandations complètes.
